在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，“國(guó)家養(yǎng)老+企業(yè)年金+商業(yè)養(yǎng)老”已經(jīng)成為養(yǎng)老的三大支柱。在美國(guó)，“以房養(yǎng)老”有三種模式。在中國(guó)，“以房養(yǎng)老”還處在探索階段。
說(shuō)到理財(cái)，如今流行這樣一種方式，那就是——以房養(yǎng)老。
近來(lái)，“以房養(yǎng)老”的話題進(jìn)入了公眾視野，成為專家學(xué)者亦或普通百姓熱議的話題。那么，“以房養(yǎng)老”是怎么回事？如何用房子養(yǎng)老？
何為“以房養(yǎng)老”
“以房養(yǎng)老”是俗稱，學(xué)術(shù)名稱為“倒按揭”或“反按揭”，也就是“反向住房抵押貸款”。具體來(lái)說(shuō)，是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者，把自由房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司或銀行等金融機(jī)構(gòu)，而金融機(jī)構(gòu)在對(duì)借款人進(jìn)行了綜合測(cè)評(píng)之后，每月支付房主固定的養(yǎng)老費(fèi)用，房主繼續(xù)擁有居住權(quán)，直到去世后，房屋出售，所得款項(xiàng)歸還貸款本息。
在辦理該業(yè)務(wù)前，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)房屋和房主進(jìn)行綜合評(píng)估，例如，借款人的年齡及生命期望值。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是要估計(jì)借款人的養(yǎng)老年限是多少年，還要評(píng)估房產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，在此基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)房產(chǎn)在借款人去世時(shí)的未來(lái)價(jià)值，從而算出借款人從銀行或保險(xiǎn)公司可以得到多少養(yǎng)老金，分?jǐn)傇诿吭聭?yīng)該是多少。在倒按揭中，因?yàn)橛泻芏嗖淮_定的因素，例如借款人的生存年限無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)，只能參考平均年齡。但是對(duì)于每一筆業(yè)務(wù)，借款人的最終年齡是不可預(yù)知的。另外，未來(lái)的房?jī)r(jià)也無(wú)法精確預(yù)計(jì)，只能參考通貨膨脹率的預(yù)期值和未來(lái)多少年后房?jī)r(jià)可能的變化趨勢(shì)。所以，“以房養(yǎng)老”在中國(guó)現(xiàn)在還處于探索階段，有許多問題有待解決。但是在發(fā)達(dá)國(guó)家，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)是很常見的養(yǎng)老模式。
“以房養(yǎng)老”在美國(guó)
以美國(guó)為例，“以房養(yǎng)老”有以下幾種方式：
第一種是聯(lián)邦住房管理局的保險(xiǎn)“倒按揭”貸款，該業(yè)務(wù)是經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)認(rèn)可的，保證“倒按揭”的回收金額要超過住房?jī)r(jià)值，而且負(fù)責(zé)貸款受損時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的賠償。這種貸款相對(duì)靈活，有多種方式供顧客選擇。顧客可以長(zhǎng)期居住在自己的房子里，同時(shí)在一定期限內(nèi)，按月獲得養(yǎng)老金。
第二種是聯(lián)邦住房管理局的無(wú)保險(xiǎn)“倒按揭”貸款，這類貸款期限固定，顧客要在約定期限內(nèi)歸還貸款。在獲得貸款前，顧客要在金融機(jī)構(gòu)幫助下作出一個(gè)長(zhǎng)期的資金計(jì)劃，以及搬出住房和還貸計(jì)劃。
第三種是金融機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)“倒按揭”貸款，這類貸款由放貸的金融機(jī)構(gòu)辦理保險(xiǎn)，申請(qǐng)貸款顧客的資格不必政府認(rèn)定，金融機(jī)構(gòu)與房主共享住房未來(lái)增值的收益，一般還會(huì)要求房主至少保留住房資產(chǎn)的25％—30％，以此作為償還貸款的保證。
那么“以房養(yǎng)老”是否適合當(dāng)下的中國(guó)呢？我們先分析下中國(guó)目前的養(yǎng)老模式。
“養(yǎng)兒防老”還是“以房養(yǎng)老”
一般來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老模式有家庭養(yǎng)老、國(guó)家養(yǎng)老、商業(yè)養(yǎng)老等多種類型。家庭養(yǎng)老是最傳統(tǒng)、古老的養(yǎng)老模式，就是由家庭成員負(fù)擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，多數(shù)情況下是由成年子女贍養(yǎng)老人，就是傳統(tǒng)觀念中的“養(yǎng)兒防老”。目前為止，家庭養(yǎng)老都是中國(guó)主流的養(yǎng)老模式，但是這種養(yǎng)老方式在今天已經(jīng)受到了沖擊，原因是多方面的。
首先，計(jì)劃生育政策多年實(shí)施的結(jié)果使家庭養(yǎng)老不堪重負(fù)。多年執(zhí)行計(jì)劃生育使得越來(lái)越多的城市家庭出現(xiàn)“421”養(yǎng)老狀態(tài)，即一個(gè)年輕人要養(yǎng)6個(gè)長(zhǎng)輩，祖父、祖母、外祖父、外祖母，再加上父母?？梢院敛豢鋸埖恼f(shuō)，對(duì)于中國(guó)人，尤其是城市人口，這是有史以來(lái)最困難的養(yǎng)老時(shí)代。
第二，人口流動(dòng)導(dǎo)致“空巢家庭”增多?！翱粘布彝ァ笔侵溉狈Τ赡陝趧?dòng)力的家庭，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人力資源流動(dòng)也越來(lái)越成為常態(tài)，很多家庭的青壯年勞動(dòng)力會(huì)離開家庭到外地尋找工作機(jī)會(huì)，有些農(nóng)民工甚至幾年不回家，老家只剩下老人和孩子。
第三，部分年輕人對(duì)父母過度依賴造就不少“啃老族”，從而使“養(yǎng)兒防老”成為一句空話。一些年輕人由于就業(yè)壓力的增加，選擇了“啃老”的生活方式，老年人的生活成本里還要加上養(yǎng)兒甚至是養(yǎng)孫的費(fèi)用。所以人們戲稱，“養(yǎng)兒防老”還是“養(yǎng)兒養(yǎng)到老”。甚至還有一些老人除了為自己積攢養(yǎng)老金，還要防范子女“惦記”，“養(yǎng)兒防老”變成“養(yǎng)老防兒”。
這樣看來(lái)，“養(yǎng)兒防老”對(duì)很多人來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是唯一的養(yǎng)老選擇了。
在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，“國(guó)家養(yǎng)老+企業(yè)年金+商業(yè)養(yǎng)老”已經(jīng)成為養(yǎng)老的三大支柱。國(guó)家養(yǎng)老是指公民按月繳納國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)給相關(guān)部門，年老后，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)享受國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)金給付，這種方式其實(shí)是打破了家庭養(yǎng)老的邊界，不再是一個(gè)家庭中的年輕人養(yǎng)老年人，而是整個(gè)社會(huì)的所有在職年輕人養(yǎng)全社會(huì)的退休老人。企業(yè)年金則是企業(yè)對(duì)忠誠(chéng)員工的一種獎(jiǎng)勵(lì)，員工一直在企業(yè)工作到退休方能領(lǐng)到企業(yè)年金。而商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)是由金融機(jī)構(gòu)賣給有養(yǎng)老理財(cái)需求者的。
雖然在中國(guó)這三大養(yǎng)老支柱已陸續(xù)出現(xiàn)了，但出現(xiàn)的時(shí)間比較短，還有諸多不足之處。首先，在中國(guó)，依靠國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)是不足以支付所有養(yǎng)老費(fèi)用的，因?yàn)橹袊?guó)人口眾多，養(yǎng)老金支付壓力很大，而且隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，未來(lái)養(yǎng)老金不足將會(huì)顯現(xiàn)；其次，企業(yè)年金在中國(guó)發(fā)展的歷史還不長(zhǎng)，而且屬于企業(yè)自愿行為，在人才自由流動(dòng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下，能夠在一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期工作到退休不是件容易的事，所以即便工作單位有企業(yè)年金計(jì)劃，也不見得每位員工都能最終拿到；至于商業(yè)養(yǎng)老，主要是由保險(xiǎn)公司提供養(yǎng)老產(chǎn)品，需要個(gè)人購(gòu)買。
這樣看來(lái)，養(yǎng)老金缺口需要更多方式來(lái)彌補(bǔ)。在我國(guó)，很多老年人擁有一套用多年積蓄購(gòu)買的住房，但是仍然面臨著養(yǎng)老生活的困境。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是有房沒錢，如果變賣房產(chǎn)就沒有地方居住了。若采用“以房養(yǎng)老”，既能使房主繼續(xù)居住自己的房子，又可以用房子套現(xiàn)，得到養(yǎng)老金，確實(shí)是很好的理財(cái)方式,尤其是對(duì)于沒有子女或子女不在身邊的老齡家庭，“以房養(yǎng)老”不失為一種較好的理財(cái)方式。
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